คนไทยซื้อบ้านในฮอกไกโดได้ไหม? คู่มือฉบับสมบูรณ์ 2025

1. คนไทยซื้อบ้านในญี่ปุ่นได้จริงหรือ?

ตามกฎหมายญี่ปุ่น ชาวต่างชาติทุกสัญชาติ รวมถึงคนไทย สามารถซื้อและถือครองอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้ 100% ทั้งตัวบ้านและที่ดิน โดยไม่จำเป็นต้องมีวีซ่าถาวร (永住権) หรือสัญชาติญี่ปุ่น

ข้อแตกต่างเดียวจากคนญี่ปุ่นคือ การขอสินเชื่อจากธนาคารญี่ปุ่นอาจยากกว่า เนื่องจากส่วนใหญ่ต้องการวีซ่าถาวรหรือการพำนักระยะยาว อย่างไรก็ตาม การซื้อด้วยเงินสดหรือโอนเงินจากต่างประเทศสามารถทำได้โดยตรง ซึ่งเป็นวิธีที่นิยมในหมู่นักลงทุนชาวไทย

2. ทำไมฮอกไกโดถึงน่าสนใจสำหรับคนไทย?

ฮอกไกโดมีเสน่ห์พิเศษที่ดึงดูดนักลงทุนและผู้ซื้อบ้านชาวไทยมากขึ้นเรื่อยๆ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ด้วยปัจจัยหลักหลายประการ

ประการแรก ราคาที่ดินและบ้านในฮอกไกโดยังต่ำกว่าโตเกียวและโอซาก้ามาก บ้านเก่า (古民家 / kominka) ในพื้นที่ใกล้ลานสกีมีราคาเริ่มต้นเพียง 3–8 ล้านเยน (ประมาณ 750,000 – 2,000,000 บาท) รวมค่ารีโนเวทครบวงจรอยู่ที่ 10–15 ล้านเยน ซึ่งถูกกว่าคอนโดในกรุงเทพฯ ชั้นดีมาก

ประการที่สอง ค่าเงินเยนที่อ่อนค่าในปัจจุบัน (ปี 2024–2025) ทำให้กำลังซื้อของคนไทยเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับ 5 ปีก่อน ราคาบ้านในฮอกไกโดเมื่อคิดเป็นเงินบาทถูกลงกว่า 20–30%

ประการที่สาม ฮอกไกโดมีศักยภาพในการปล่อยเช่าระยะสั้น (Airbnb / VRBO) สูงมากในช่วงฤดูหนาว โดยเฉพาะพื้นที่นิเซโกะที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติจำนวนมาก

• ราคาบ้านเริ่มต้น 3–8 ล้านเยน (รวมรีโนเวทอยู่ที่ 10–15 ล้านเยน)
• ค่าเงินเยนอ่อน — ซื้อได้ในราคาดีกว่าเดิม 20–30%
• ไม่มีข้อจำกัดการถือครองสำหรับชาวต่างชาติ
• ศักยภาพปล่อยเช่าสูงในฤดูสกี (ธ.ค.–มี.ค.)
• ใกล้สนามบินนานาชาติ (นิวชิโตเซะ — บินตรงจากกรุงเทพฯ)

3. ขั้นตอนการซื้อบ้านในฮอกไกโด (ทีละขั้น)

กระบวนการซื้อบ้านในญี่ปุ่นมีขั้นตอนที่ชัดเจน แม้จะดูซับซ้อนในตอนแรก แต่เมื่อมีตัวแทนที่ไว้ใจได้ดูแล ทุกอย่างจะราบรื่น

• ขั้นที่ 1: กำหนดงบประมาณและพื้นที่ที่ต้องการ (ซัปโปโร / นิเซโกะ / ฟูราโน่ / คิโรโระ / โอตารุ)
• ขั้นที่ 2: ติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีใบอนุญาต (宅地建物取引業者) และพูดภาษาไทยได้
• ขั้นที่ 3: เลือกดูบ้านและตรวจสอบเอกสารกรรมสิทธิ์ (登記簿謄本)
• ขั้นที่ 4: ยื่นคำเสนอซื้อ (買付証明書) และเจรจาราคา
• ขั้นที่ 5: ทำสัญญาซื้อขาย (売買契約書) พร้อมชำระมัดจำ 10%
• ขั้นที่ 6: โอนเงินส่วนที่เหลือและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ (所有権移転登記)
• ขั้นที่ 7: รับกุญแจ — บ้านเป็นของคุณแล้ว!

4. ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียม

นอกจากราคาบ้านแล้ว ผู้ซื้อต้องเตรียมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมประมาณ 6–10% ของราคาซื้อขาย ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมตัวแทน (仲介手数料): สูงสุด 3% + 60,000 เยน + ภาษีมูลค่าเพิ่ม 10%
• ภาษีจดทะเบียนโอน (登録免許税): 0.4–2% ของมูลค่าประเมิน
• ภาษีได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ (不動産取得税): 3% ของมูลค่าประเมิน (ชำระครั้งเดียว)
• ค่าทนายความ / ผู้รับรองเอกสาร (司法書士): ประมาณ 100,000–200,000 เยน
• ภาษีทรัพย์สินรายปี (固定資産税): ประมาณ 0.3–1.4% ของมูลค่าประเมินต่อปี
• ค่ารีโนเวท (กรณีบ้านเก่า): 2–7 ล้านเยน ขึ้นอยู่กับขนาดและระดับการตกแต่ง

5. เอกสารที่ชาวต่างชาติต้องเตรียม

สำหรับชาวต่างชาติที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในญี่ปุ่น เอกสารที่ต้องเตรียมมีดังนี้

• หนังสือเดินทาง (Passport) ฉบับจริง
• เอกสารยืนยันที่อยู่ในประเทศไทย (เช่น สำเนาทะเบียนบ้าน หรือใบขับขี่)
• Inkan (ตราประทับส่วนตัว) หรือลายเซ็น — สำหรับชาวต่างชาติมักใช้ลายเซ็นแทน
• หลักฐานแหล่งที่มาของเงิน (Bank Statement ย้อนหลัง 3–6 เดือน)
• เลขประจำตัวผู้เสียภาษีญี่ปุ่น (マイナンバー) — หากมีการพำนักในญี่ปุ่น

6. ทำไมต้องเลือก my room ในการซื้อบ้านฮอกไกโด?

my room เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาตจากรัฐบาลฮอกไกโด (宅地建物取引業 北海道知事 石狩(1)第9179号) ให้บริการครบวงจรสำหรับลูกค้าชาวไทยและต่างชาติโดยเฉพาะ

ทีมงานของเราพูดภาษาไทยได้ และดูแลทุกขั้นตอนตั้งแต่ค้นหาบ้าน ดำเนินการซื้อ ออกแบบรีโนเวท จัดหาเฟอร์นิเจอร์ ติดตั้ง Wi-Fi ไปจนถึงบริการทำความสะอาดสม่ำเสมอ ไม่ต้องรู้ภาษาญี่ปุ่น ไม่ต้องบินมาเองทุกขั้นตอน